El Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020, con medidas dirigidas a los arrendamientos urbanos de locales de negocio.
Debemos distinguir dos supuestos distintos:
1. Que la actividad sea una de las que no ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 o que no se pueda acreditar que sus ingresos se han visto reducidos, al menos, un 75 % respecto a la facturación mensual media del mismo trimestre del año anterior. En este caso no existirá ninguna exoneración de pago de la renta mensual.
2. Que la actividad sea una de las que ha sido suspendida por el Real Decreto 463/2020 o que pueda acreditar que sus ingresos se han visto reducidos, al menos, un 75 % respecto a la facturación mensual media del mismo trimestre del año anterior. En este caso tenemos que distinguir si el propietario es o no es «gran Tenedor».
Si el propietario es empresa pública o «Gran Tenedor» (propietario de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de 1.500 metros constuidos), y siempre y cuando no exista pacto previo entre las partes, el arrendatario que cumpla los requisitos del artículo 3 del Real- Decreto Ley 15/2020 deberá comunicar fehacientemente al arrendador en el plazo de un mes desde que entró en vigor el decreto, que se acoge a la moratoria prevista, y que es obligatoria para éste durante toda la vigencia del estado de alarma y 4 meses más.
La moratoria es : De efectos automáticos y sin posibilidad de réplica. La comunicación deberá realizarse antes del 22 de mayo de 2020. En ningún caso conllevará penalización alguna. Las rentas objeto de mora serán pagaderas a prorrata a partir del quinto mes a contar desde el fin de la vigencia del estado de alarma, y durante un periodo máximo de 2 años.
Así mismo, en la comunicación que remita el arrendatario al arrendador deberá contenerse a todos los efectos legales el plan de pagos para satisfacción de las rentas aplazadas; a falta de regulación expresa por el artículo 2 del Real-Decreto Ley 15/2020, tales rentas más los intereses generados deberán ser pagaderas a prorrata a partir del quinto mes a contar desde el fin de la vigencia del estado de alarma, y durante un periodo máximo de dos años.
Si el propietario no es «gran tenedor», y siempre salvo pacto expreso previo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar de aquel en plazo máximo del 22 de mayo de 2020, formal y expresamente, un aplazamiento –que no moratoria— de la obligación del pago de las rentas convenidas, durante el periodo de vigencia del estado de alarma y 4 meses más, eso sí, siempre que el plazo inicial “fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por la covid-19”.
En cuanto al aplazamiento, sí que generará intereses que, a falta de pacto en contrario, deberán ser fijados al tipo legal prevenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley de Presupuestos Generales del Estado; actualmente, es el 3%.
Arrendador y arrendatario podrán disponer de la fianza para el pago total o parcial de las mensualidades, pero esta debe ser repuesta en el plazo de un año y, en todos los casos, antes de la finalización del contrato.
El aplazamiento no es de efectos automáticos ni tiene la consideración de obligatorio para el arrendador.
REQUISITOS GENERALES:
– En el caso de los autónomos, deben estar dados de alta a fecha de 14 de marzo —cuando se declaró el estado de alarma— y haber sufrido la suspensión de su actividad como consecuencia de este periodo excepcional, o bien una bajada del 75% en su facturación del mes previo al que se solicita el aplazamiento con respecto a la media del trimestre correspondiente del año anterior.
– Para las pequeñas y medianas empresas, los requisitos son similares, si bien se establece un límite de tamaño de acuerdo a la Ley de Sociedades de Capital. Así, solo podrán acogerse a la moratoria aquellas pymes cuyo total de partidas del activo no exceda los cuatro millones de euros, que tengan un importe neto de la cifra anual de negocios por debajo de ocho millones y que no superen los cincuenta trabajadores de media.
ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS.
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.